加拿大居民VS非居民购房

摘要: 持有加拿大公民身份或永久居民身份的人,在买房卖房的意义上来讲是居民,其它的都是非居民。

11-11 18:36 首页 加拿大第一生活

持有加拿大公民身份或永久居民身份的人,在买房卖房的意义上来讲是居民,其它的都是非居民。有的朋友可能听说过税务居民和非税务居民,我也在这里简单阐述一下:税务居民不一定是居民,年满18周岁的非居民在加拿大居住超过183天就可以申请临时税号成为税务居民。税务居民享受加拿大的税务福利。这点对留留学生很重要,不仅在留学期间可以退税,也便于将来留下来有个沿袭的税务记录。



非居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府公民法,外国人亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。这点主要是控制财团的,对普通人影响不大。

 

★★★★居民VS非居民的主要自住房★★★★


先说一下税务居民与非税务居民在主要自住房上的区别:税务居民的主要自住房不用交增值税,而非税务居民要交增值税。税务居民的投资房与非税务居民的投资房相同,要么交资本增值税,要么交收入税。详情请咨询专业人士。下面我们详细叙述:


居民的主要自住房:


居民分为税务居民和非税务居民。税务居民的前提是必须在加拿大住够183天,然后通过申请批准成为税务居民。税务居民可以在同一时间段内拥有多套房产用于自住,但只能定义其中一套为主要自住房。举个例子来说:张三有ABCD四套房,会在不同时期住进不同的房子,ABCD都可以定义成张三的主要自住房,但同一时期只能有一套。这个房将来卖出时的增值部分不用交税。


主要自住房(PrincipalResidence)有以下四个要求:


1)必须是房子(含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓、移动房屋等多种能居住的单元,买地建房,建好了才算自算);


2)房子当年得住Ordinarily Inhabited Rule(本人、配偶或孩子住才行,可以是短期包括度假,但由于加拿大税务局CRA并没有明确定义,有时会被质疑)


3)必须是加拿大税务居民拥有(可以不是加拿大人或PR,但由于税务居民的要求是一年的6个月零1天以上才可以算做税务居民,所以必须满足时间限制)

4)必须有产权(楼花尚未入住不算,租住不算)


5)面积有限制;一般说来,所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。


1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算,差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标,必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的,否则这个住宅将不能作为自住房来处理。


加拿大政府对于主要自住房买房买卖增值的部分是免税的,也就是说,无论您在卖房时赚了多少钱,都是自己的,安心放进自己的钱包,不用交税。如果你不好运被政府认定是非主要自住房,你也可以向政府申明是主要自住房,只要您提出的理由证据充分,也是有机会的。


非居民的主要自住房


非居民如果买了房子来自住,在2017年4月20日以前还相对简单,只要能能满足税务居民的条件 ,就和居民一样享受主要自住房免税的福利。2017年4月20日以后,在安省的金马蹄区买房的非居民要交额外房价15%的外国人投机税(简称NRST)这是个什么情况?


什么是金马蹄?围绕安大略湖前沿的区域,形状有如马蹄,是重要的经济区。


看这张图还不清楚的话就看这张表吧!

1,哪些人需要交15%NRST?


总的来说:个人不是加拿大国籍,也不是加拿大永久居民,外国公司在安省的金马蹄地区购置民用住宅,需要交纳15%海外投机税。具体就是:外国人(不是加拿大公民或加拿大居民)或外国公司;以及 taxable trustee牵扯到外国人的信托注册,无论外国人是注册在产权上受信托人,还是外国人是信托受益人都要交NRST。例如4个买家,各占25%产权,其中一个人是外国人占25%的产权,但是税则需要按100%交税。


2,哪些人可以豁免?


外国人已经取得移民局的安省移民提名的NOMINEE人士、难民可以豁免。外国人的配偶是加拿大公民,永久居民,或安省移民提名的NOMINEE,或难民,并用于作他们的主要自住场所,则此外国人豁免。任何以上这些人士与不具备以上条件的人士(外国人)联名购买,不管外国人占多少股分,都要交100%的NRST。

3,哪些人可以退税?


从购房之日算起4年内成为加拿大公民或居民者;

全日制学生在校两年或以上的大专、大学留学生;

合法的全职工作一年或以上的工签人士。

政府会将将您的税退还并付利息,但要求所购房屋必须是主要居所,并且是他/她及配偶独自拥有。强调:留学生购房不能与父母一起ON TITLE,否则没得退税。

4、外国人买哪些物业可以不用交NRST?


民用出租屋7个单位及以上、农场、商业及工业用地都可以免除NRST。 如果是民用和商业或农场混合型的,则只缴纳民用的部分。但购买这类物业,贷款通常是比较难拿到的。

 

★★★★税务居民VS非税务居民的增值税★★★★

 

前面已经说过,税务居民的主要自住房不用交增值税,而非税务居民的要交,而且居民的投资房与非居民的投资房相同,都要交纳资本增值税或收入税。我们先说说什么情况是资本增值税,什么情况下是收入税:以投资为目的的动机应交增值税,以运作生意为目的的就交收入税。


在增值税及收入税的界定方面存在模糊区间。加拿大税务局的主要考量还是看购入者的动机。如果买来出租几年后卖掉,应该会被视作交增值税,增长部分的一半计入当年收入纳税,同时房屋出租所得计入当年收入,租金收入在报税时填写T776表格。如果买来翻建然后很快卖掉,则视作生意,增长部分全部当作收入计税。这期间的差别是你的纯利前者有一半先装进钱包,另一半计入当年收入纳税,而后者则全部计入当年收入纳税,如果当事人收入较高,通常会是25%与50%的税赋差别。不管是资本增值还是收入计税,您的支出是可以扣除的,卖房所花费的经纪费用也是可以扣除的。

明白了这个道理,居民的投资房与非居民的自住房或投资房的计算税法是相同的,最多就是25%。租金也是在减除支出后计入自己当年的收入,按税档交税。不同的是:居民可以先拿钱后交税,而非居民则要预扣最大税率,待税务局清算后才退回多扣除的费用,具体操作请咨询专业人士。

 

★★★★居民VS非居民购买楼花★★★★


居民与非居民购买楼花除了前面叙述的差别,就是都要交HST。(GST 和PST 的合并税,税率为13%)。开发商通常给出的价格已经包含HST,但不包括可以退还的HST。所以买了楼花到了交接时有四种处理方法:

1、购买的楼花用于自用(principal residence),包括父母、子女等居住,价格就会是开发商给的价格,您不用再额外缴纳HST。


2、用于出租,建筑商将代税务局收HST。这笔钱税务局将从另一个渠道退还给投资人,即新房出租退税。退税申请的程序及表格可以参考国税局的网页。


3、交接后直接卖掉。这种情况是一定要交HST,并且税务局不退还,您只能把这笔钱加到卖房的价格上。 


4、产权交接之前转手,俗称楼花转手,原价部份前面已经说过,卖家一事实上要交HST。接手的下家也同样有HST发生,但只是限于增值部分。需要提醒关注的是,如果交接时声明是自用,但交割后并没有真正自用,而是将其卖出或出租,则有可能会被税局追讨HST退税、利息及罚款。

我们这里说的HST并不是房价的13%,而是按以下方法计算的:楼花总价在$45万以下的,可以申请HST联邦退税,$45万以上的就没有了。$45万以下的联邦退税计算公式是这样的,以总价$35万的楼花为例,$35×5%×36%=$6300。关于安省楼花退税问题,对于楼花总价小于$40万,退税标准为房价×8%×75%,楼花总价大于$40万,直接返$24000。所以如果买了40万左右的房子,有可能会拿到27000-28000的退税啊。

 

本文由Kormans LLP 律师事务所对NAST部分补充更正。


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80年代重点大学毕业。曾任国家铁道部勘测设计院计算机室主任、

中国南方电网广东某供电局SCADA控制系统负责人,高级工程师。

1997年开始初试理财。对股票、基金、外汇和房产投资颇有心得,积累了丰富的投资和管理经验。


2016年白金奖得主,2017年房东网征文竞赛第二名。

2010年移民加拿大后,先后投资多处房地产,7年间成功实现自身资产增值4倍。


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